【宅建】「法令上の制限」分野における「農地法」攻略法!

こんにちは。宅建講師の山口朝重です。今日は、法令上の制限における「農地法」関連問題の攻略法についてご説明します。
農地法に関しては、「3条・4条・5条」の条文を理解するのが基本です。
第3条(農地又は採草放牧地の権利移動の制限) 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、または、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権、もしくは、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が「農業委員会の許可」を受けなければならない。
第4条(農地の転用の制限)
農地を農地以外のものにする者は、「都道府県知事(農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあっては、指定市町村の長。)の許可」を受けなければならない。
第5条(農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限)
農地を農地以外のものにするため、または、採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。)にするため、これらの土地について、第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が「都道府県知事等の許可」を受けなければならない。
ただし、第4条と第5条に関しては、市街化区域内にある農地を、政令で定めるところにより、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、許可が不要となる例外規定があります。これを「市街化区域内の特例」といいます。第3条には「市街化区域内の特例」がありませんので要注意です。
農地法に関しては、テキスト「パーフェクト宅建 基本書」372ページの一覧表の内容をしっかりと理解することが重要です。

 

エルエーの宅建通信講座

【宅建】開発許可制度とは何か?

こんにちは。宅建講師の山口朝重です。今日は、「開発許可制度とは何か?」ということについてお話します。
昭和30年代後半から昭和40年代にかけての高度経済成長の過程で、人口や産業が都市に集中する現象が生じました。住宅や住宅関連施設の需要に、供給が追い付かいない状況が発生し、郊外部において無秩序に市街化が進んだり、道路や公園など、快適な都市生活を営むために必要不可欠な施設の整備が行われないまま、市街地が形成されるといった弊害が発生しました。
そのような状況の中、開発許可制度が創設されました。
開発許可制度は、一定の土地の造成に対するチェックを行うことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るための都市計画法上の制度です。
近年、開発許可制度は、都市計画に関する他の制度とあいまって、まちづくりの将来像を示す「マスタープラン」の内容を実現する手段としても、重要となってきています。
開発許可制度は、「市街化区域」及び「市街化調整区域」の区域区分の趣旨を守り、「良好かつ安全な市街地の形成」と「無秩序な市街化の防止」を目的とした制度です。
開発許可制度における「開発行為」とは、主として、(1)建築物の建築、(2)第1種特定工作物(コンクリートプラント等)の建設、(3)第2種特定工作物(ゴルフコース、1ha以上の墓園等)の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」のことをいいます。
開発許可制度以外の制度などについて、ご自身で確認してみてください。

エルエーの宅建通信講座

【宅建】「法令上の制限」学習のイロハのイ

こんにちは。宅建講師の山口朝重です。今日は、「法令上の制限」という分野の学習のイロハのイについてご説明します。
「法令上の制限」の分野には、様々な法律や制度が登場します。細かな内容は、もちろん重要なのですが、一番大事なのは、「趣旨・目的」を知ることです。
それぞれの法令・制度の「趣旨・目的」を理解すると、「その法令は、何を規制(保護)するために存在するのか?」「なぜ、その制度があるのか?」ということが分かってきます。
そうすると、細かな規定について、「なぜ、そうなっているのか?」ということが、自然と理解できます。
法律の趣旨や目的は、「第1条」あたりに書かれていることが多いので、ぜひ、様々な法律の第1条を実際に確認するようにしてください。
【都市計画法】
第1条 (目的)  この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
第2条(都市計画の基本理念)  都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと、並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。
【建築基準法】
第1条(目的)  この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする。
【国土利用計画法】
第1条(目的)  この法律は、国土利用計画の策定に関し必要な事項について定めるとともに、土地利用基本計画の作成、土地取引の規制に関する措置、その他土地利用を調整するための措置を講ずることにより、国土形成計画法による措置と相まって、総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的とする。
第2条(基本理念)  国土の利用は、国土が現在及び将来における国民のための限られた資源であるとともに、生活及び生産を通ずる諸活動の共通の基盤であることにかんがみ、公共の福祉を優先させ、自然環境の保全を図りつつ、地域の自然的、社会的、経済的及び文化的条件に配意して、健康で文化的な生活環境の確保と国土の均衡ある発展を図ることを基本理念として行うものとする。
【農地法】
第1条(目的)  この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
【土地区画整理法】
第1条(この法律の目的)  この法律は、土地区画整理事業に関し、その施行者、施行方法、費用の負担等必要な事項を規定することにより、健全な市街地の造成を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的とする。
【宅地造成等規制法】
第1条(目的)  この法律は、宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、...

【宅建】宅建業の免許と宅地建物取引士の登録における「未成年者の取扱い」の違い

こんにちは。宅建講師の山口朝重です。今日は、「未成年者の取扱い」についてご説明します。
宅建の免許取得に際して「欠格事由」がありました。実質的欠格事由の中で、未成年者の取り扱いは次のようになっています。
宅建業法 第5条1項6号
「宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む)が、第1号から第5号のいずれかに該当するもの」は、免許を受けることができません。
宅地建物取引士の登録の欠格要件には、次のように規定されています。
宅建業法 第18条1項1号
「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」は、宅地建物取引士の登録を受けることができません。
専任の取引士については、次のように規定されています。
宅建業法 第31条の3第2項
「宅地建物取引業者(法人である場合においては、その役員)が、宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなす。」
このような内容に関しては、「横断的に聞いてくる」問題がありますので、違いを明確に理解しておくことが必要です。
比較表などを作って、常に視界に入るようにして、目で見て覚えるようにしましょう。

エルエーの宅建通信講座

【宅建】売主の瑕疵担保責任についての「民法」と「宅建業法」の規定の違い

こんにちは。宅建講師の山口朝重です。今日は、「売主の瑕疵担保責任」についてご説明します。
「瑕疵担保責任」とは、売主は、自分に責任が無くても、売った物の瑕疵について、一定期間、「善意の買主」に対して、負わなければならない責任のことです。
「民法」によれば、この「瑕疵担保責任」は、買主が瑕疵を発見したときから1年間、売主が負わなければならない責任であるとされています。
これは、言い換えると、買主は、瑕疵を発見したときから1年間は、損害賠償請求や、契約の解除をすることができる、ということです。
一方、「宅建業法」においては、特約で、「売買の対象となる不動産の引渡の時から2年以上」である期間を、瑕疵担保責任の期間とすることが許されています。したがって、瑕疵担保責任を負う期間を、特約で、「引渡の日から1年11か月」としたら、「引渡の日から2年以上」とできる特約よりも、期間が短く、買主に不利になりますので、特約としては無効になります。
瑕疵担保責任を負う期間を、特約で、「引渡の日から3年」としたら、「引渡の日から2年以上」とする規定よりも、期間が長く、買主に有利になりますから、特約としては有効です。
ある一つの「責任」でも、法律によって規定されている内容が異なることがあります。
このような内容に関しては、「横断的に聞いてくる」問題がありますので、違いを明確に理解しておくことが必要です。
比較表などを作って、常に視界に入るようにして、目で見て覚えるようにしましょう。

エルエーの宅建通信講座

必要かつ十分な教材内容と、秀逸なコストパフォーマンス!!(川上さん)

Q.どうしてエル・エーの社労士講座を選んだのですか?
以前はコストを最低限に抑えるために、資格学校等は利用せず、書店で市販テキストを購入して勉強していました。しかしながら、社労士試験は範囲も膨大であり、法改正も頻繁に起こる厄介なものであることに気づきました。当時は各科目に対する戦略も持たず勉強していたため、結果は合格基準点を大きく下回るものでした。
私自身サラリーマンであり、また多くの皆様がそうであるように、勉強に向けられる時間も有限です。その環境で合格を目指すには、やはり受験専門機関の利用が近道と判断しました。 ネットで各社の情報を見比べ、最終的にエル・エーを選択しました。 ポイントは第一にそのコストパフォーマンスです。合格した暁には受講料の返金制度もあり、非常にモチベーションアップにもつながります。第二に、必要かつ十分な教材内容と感じたことです。他社は教材が多く、私にはそれら全てをマスターするだけの時間も自信もありませんでした。元来私は、多くのテキストを利用するのが嫌いで、これと決めたものだけを徹底的に使いたい性格です。 エル・エーの教材は必要最小限のものとなっており、自分のスタイルにもぴったりだと思いました。
Q.エル・エーの講座はいかがでしたか?
私は、自分の都合のよい時に講義を受けることが出来、場合によっては移動中の車の中でも流すことを考慮して 講義DVDを受講しました。基本書と過去問題集は市販のものを使用しますが、充分な内容です。講義の方針として、あらゆることに手を広げすぎることをせず、あくまで合格基準点をクリアすることに重点が置かれており、目標が明確です。また、講義DVDは常にその時点で最新の情報が反映されており、法改正点を明確に意識することができました。科目ごとに「攻める」「守る」を明確にしてもらえることから、 戦略が立てやすく、効率的に勉強が進められたと思います。
Q.どのように学習しましたか?
講義の中では、関連ページの論点重要ポイント等を色々な周辺知識やアドバイスを教えてくれます。それらを全て、基本テキストに記入したり、マーカーをすることで、「自分だけのテキスト」に仕上げることに注力しました。合格に至るマストアイテムである過去問題集も、全てを6月までに各三回転できるように進めました。 過去の経験から、本試験の約1か月前から「法改正白書」対策が始まることを考えると、4月中旬からはそれらの対策と基本テキストの復習に軸足を置くべきと判断したからです。実際にも、ほぼ予定通りのスケジュールで進めることができました。なお各科目の復習にあたっては、様々な情報を書き込んだ基本書(前述の「自分だけのテキスト」)が非常に役に立ちました。
Q.これから受験される方へ一言。...

時間の無い人にこそ、ぴったりのエル・エーのカリキュラム!!(中村さん)

Q.どうしてエル・エーの社労士講座を選んだのですか?
日中は仕事、帰宅後は家事と育児があり、通学は無理でしたので、初めから通信講座の中から探しました。数ある通信講座の中からエル・エーを選んだ理由は、他講座と比較して受講料が安いうえに、合格した場合、合格祝賀返金があるということがとても魅力的だったからです。
Q.エル・エーの講座はいかがでしたか?
講座を1.5倍速で視聴できることが、時間のない私にはとても効率が良かったです。約1ヶ月に1回配信されるので、勉強するペースも掴みやすく、無理なく勉強することが出来ました。講師の先生は、1つ1つを掘り下げていくということはせず、あくまで試験に合格をするための勉強を!と講義中に度々アドバイスされていました。私は、性格的にわからないことは掘り下げてしまう傾向がありますので、その言葉がなければ、恐らく本試験までに全範囲を終えることが出来なかったのではないかと思っています。また、暗記をすることに対しても、ここは暗記!ここは理解すれば覚える必要はない!などとメリハリのついた勉強方法を導いてくださいました。
テキストについても、メインテキスト1冊というのはとても勉強しやすかったです。とにかく社労士試験の範囲はボリュームがあるので、テキストが数冊あると全体量に対して自分がどこまで勉強しているのかを把握しづらく、ゴールがほど遠く感じてしまうのではないかと思います。その点で、エル・エーはメインテキストが1冊にまとまっていましたので、現時点で1/3の範囲まで終わった!今は1/2の範囲まで終わった!とモチベーションアップに繋がりました。
Q.どのように学習しましたか?
講義は約1ヵ月に1回ペースで配信されるので、次に配信されるまでの間に講義を視聴し、その後復習する時間を持てるように、本試験日までのスケジュールを立てました。講義を1.5倍速で視聴すると、1回の講義は約1時間半。私は早めに職場に出勤し、仕事前に1時間、昼休みに30分と、1回の講義を二分割して、視聴しました。本当は講義視聴後すぐに復習することが良いことなのはわかっていたのですが、当然仕事がありますので、すぐに復習をするという時間はなく、帰宅してからも家事、育児があり、全て落ち着いた時には既に疲れてしまい、勉強をする気力など残っていない状況でした。このような状況でしたので、私は、翌日は前日に視聴した講義の復習日にすることで、焦らず、メリハリをつけて勉強をすることが出来ました。
本試験前には大手の模試を2回受けました。一回目の結果がB判定でしたので、安心してしまったこともあり、7月は適当に勉強をしてしまいました。その結果、2回目の結果はD判定と、本試験1ヵ月前にあってはいけない結果を導いてしまいました。ただ、その現実をうけて、また一から苦手分野をつぶしていく方法で復習をし、最後は過去問をひたす...

携帯プレーヤーに講義音声をダウンロードして、移動中も学習!!(川西さん)

私が数多くある資格の中で宅建に興味をもったのは、不動産会社に勤めておりまして、会社推奨の三大資格の一つであったからです。部下や後輩が増えていく中で仕事をしながら資格に挑戦する姿勢を示したい、と考えまして宅建の資格に挑戦することにしました。
エル・エーの講座を選んだ理由は合格祝賀返金制度です。正直、私は今までも色んな資格取得しようと講座を申し込みはしたものの途中で挫折してしまうことが何度もありました。挫折してきた理由としては、勉強開始時のモチベーションを最後まで保つことができなかったからです。やはり、最初にお金を払ってしまうとモチベーションを保つのは難しいものでした。その点で、エル・エーは合格時のご褒美として祝賀金があるので、モチベーションを最後まで保てるのではないかと考えたからです。
山口講師は、宅建試験を合格する為に必要なことを漏れなく説明してくれました。引っ掛けが多い宅建試験において、中途半端な知識ですと太刀打ちできません。通信講座を受けたこともあり、理解するまで何度も視聴することができたことで正確な知識を積み重ねることができました。あとは、携帯プレーヤーに音声をダウンロードして移動中に聞き続けられたこともより理解を深めることができたポイントです。また、テキスト・過去問題集・模試など合格する為の道具はすべて揃っていました。
合格するには努力が必要です。色々なものを犠牲にすることもあると思います。ですが、合格できれば、すべて報われます。やはり、結果にこだわって、絶対に合格できると思えるくらいやりこんで頂ければと思います。エル・エーの講座をやりこめば、絶対に合格できます!!
合格祝賀金の使い道は、合格した後に登録があります。登録には、結構なお金がかかりますので、そちらに使用させてもらおうと思います。

何度でも再生できる通信講座、1.5倍速も徹底活用しました!!(中島さん)

私は海外へ行くことが多い仕事なので、当初から通学不可ということで、自分の隙間時間で勉強を進められ、何度でも再生でき、いつでもどこでも受講できるという点で、まずは通信での勉強法を選びました。その中でも特にエル・エーは、受講生による合格者の声と合格祝賀返金制度が魅力的でした。合格者の体験談を読み、前年の10月ごろから翌年の合格までの過ごし方を計画でき、とても役立ちました。また、合格祝賀返金制度は申し込み当初、一発合格を狙う動機の一つでしたが、勉強して試験が近づいてくるにつれ、もうこんな風に来年は勉強したくない!という気持ちが強くなり、それが猛勉強の動機となっていました。すっかり忘れていたころの合格発表。そして返金制度!ということで、まさに気分は棚から牡丹餅といった感じです。
エル・エーを選んで本当によかったな、と思う点は、講師の山口先生の講義の進め方や勉強方法のアドバイスが、とても私の几帳面な性格に合っていたという点です。講義もとてもわかりやすく、1.5倍速度での再生が基本でしたが、理解しづらいところは通常再生で理解を深めることができました。本格講義開始前に、まずは宅建とは何か、という基礎講義で全体像をつかみ、それから6か月かけて細部を理解していき、そして試験数か月前には試験対策講義や模擬答練。それを過去問と同時に繰り返す。また、エル・エーの資料、科目ごとの科目別復習答練や総合模擬答練は過去問からも選出されているので、自然と過去問を解く回数が増えていたので早い段階で回答方法を身に付けられました。
できるだけ多くの友人や周りの人に‘宅建を受ける’ということを伝えることも良いと思います。自身にプレッシャー、周りからは励ましの言葉、合格後は合格祝いをしてもらえる。のよいことづくしです。

リーズナブルなので不安がありましたが、とても充実の内容でした!!(中園さん)

私は宅建を受験するのが初めてで、しかも不動産業界にも属していません。そのため、独学は選択肢になく、通信教育を考えました。資格の取得にお金をかけず、勤務時間後の空いた時間に講義が受けられ、わからないところは繰り返し確認できる通信講座を探すことにしました。調べると、いろいろな通信講座がありましたが、高いものは10~15万円といった感じで手が出せず、安いものは内容や実績に不安がありました。その中でエル・エーは料金が安く、講師の先生の説明が他の学校と比較して非常に聞き安く、しかも内容が充実していました。それで、即決しました。
料金がリーズナブルなので本当に充実した内容の講義なのか、不安はありましたが、届いてみるとその不安は解消されました。特に講義は充実した内容で、不動産業務に結びつく内容もたくさん盛り込まれており、大変効率的に学習を進められたと思います。講義内容は非常にわかりやすく、難しい表現は噛み砕き、身の回りのことに置き換えて例えてくれたり、判例を交えたりして非常にわかりやすかったです。先生が図や記号で説明してくれる箇所はわかりやすく、過去問を解く時に抵抗なく解説が理解できました。本試験直前には、エル・エーから一通の手紙と合格祈願の鉛筆が届きました。エル・エーのこうした細やかな心遣いが、とても嬉しかったです。実際にその鉛筆を本試験会場に持参し、合格することができました。
学習を進めるうちに、自分に合った学習方法が見つかると思いますので、それを早く見つけることが合格への近道だと思います。時間をかけて理解する項目と深入りしない方がいい項目を、しっかりと見極めて勉強していってください。合格率が17%前後という試験なので、中途半端な気持ちで取り組んで受かることはないと思います。必要なのは、諦めない事とヤル気です。